Lâu nay cơ quan thuế luôn yêu cầu nộp hợp đồng thuê nhà có công chứng nhằm quản lý nghĩa vụ đóng thuế từ việc cho thuê nhà. Thực tế hợp đồng này có cần phải công chứng không?

Điều 492 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Để giản lược các thủ tục hành chính, ngày 10-12-2010, Chính phủ ra Nghị quyết 52/NQ-CP, trong đó có quy định hợp đồng thuê nhà không cần công chứng. Quy định này còn được khẳng định qua Thông báo 63/TP-CPCP của Văn phòng Chính phủ, nhấn mạnh việc tiếp tục bãi bỏ các quy định về công chứng trong một số hợp đồng, trong đó có hợp đồng thuê nhà. Hai văn bản chuyên ngành là Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1-7-2015 tới đây cũng có các quy định bãi bỏ thủ tục bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà.

Cụ thể tại Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Đối với trường hợp tổ chức tặng, cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu”. Ngoài ra tại Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”.

Từ những quy định trích dẫn trên cho thấy pháp luật đã cho phép các bên trong giao dịch thuê nhà ở thỏa thuận về việc công chứng hợp đồng cho thuê nhà. Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đều dùng thống nhất một thuật ngữ hợp đồng cho thuê nhà ở mà không phân định thành hai loại hợp đồng cho thuê nhà dưới 6 tháng và hợp đồng cho thuê nhà từ 6 tháng trở lên như luật cũ. Do đó, đến ngày 1-7-2015 hợp đồng cho thuê nhà ở dù dưới 6 tháng hay trên 6 tháng không thực hiện công chứng, chứng thực vẫn có hiệu lực pháp luật. Quy định này không chỉ đơn giản hóa thủ tục hành chính mà còn giảm bớt chi phí cho các bên khi thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà. Trong trường hợp các bên không tin tưởng nhau trong giao dịch thuê nhà ở, thì có thể thỏa thuận công chứng hoặc chứng thực hợp đồng cho thuê nhà ở để yên tâm và đảm bảo hơn quyền lợi của các bên khi có tranh chấp phát sinh.

Việc không công chứng hợp đồng thuê nhà ở không có nghĩa các bên lợi dụng việc này để thỏa thuận trốn tránh thực hiện các nghĩa vụ thuế. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Kê khai thuế và nộp thuế là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà. Nếu bên thuê nhà có hành vi trốn tránh nghĩa vụ thuế sẽ bị áp dụng các chế tài do luật định. Để phù hợp với quy định không bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà ở trong văn bản pháp luật mới và nhằm quản lý thuế chặt chẽ hơn, trong thời gian tới, các cơ quan có thẩm quyền sẽ có hướng dẫn chi tiết về việc kê khai và nộp thuế đối với các trường hợp cho thuê nhà với quy mô nhỏ, không thường xuyên.